Коротко
Через банк или суд: созаёмщика выводят согласием банка на переоформление, рефинансированием одного или разделом в суде — без банка договор не меняется, практика за реструктуризацию сделки.
Вывод созаёмщика по ипотеке — это исключение совместного должника из ипотечного договора: согласие залогодержателя, рефинансирование или суд — добровольность банка ключевая.
Ипотечные кредиты зачастую оформляют не на одно, а на несколько лиц, привлекая к сделке созаемщиков, которые впоследствии могут становиться совладельцами ипотечного жилья.
| Факт | Что важно знать |
|---|---|
| Банк | согласие — переоформление |
| Рефинансирование | одним — вывод второго |
| Суд | раздел — доля и долг |
| Без банка | договор не меняется — факт |
Созаемщики по ипотеке обычно появляются тогда, когда заемщик хочет увеличить шансы на одобрение ипотечного кредита или получить кредит на большую сумму. Обычно это объясняется тем, что величина совокупного дохода нескольких созаемщиков выше, чем одного заемщика, что:
Принципиальное решение о привлечении к сделке других участников принимает, как правило, основной заемщик, планирующий обратиться в банк. Исключение составляет ипотека для супругов: если за кредитом обращается один из них, то второй становится созаемщиком (а также совладельцем недвижимости) автоматически.
Максимальное количество созаемщиков по одному ипотечному кредиту определяется внутренними положениями банковского учреждения, выдающего средства для приобретения жилья. Например, Альфа-Банк допускает привлечение к сделке до 3 созаемщиков.
Все участвующие в сделке созаемщики несут солидарную ответственность. Это значит, что после возникновения просрочки по платежам со стороны основного заемщика банковское учреждение имеет право требовать уплаты образовавшейся задолженности и внесения обязательных платежей от созаемщика (нескольких созаемщиков). Причем эта обязанность сохраняется за ним (ними) в течение всего срока действия ипотечного договора до полной выплаты.
Единственное, что может «утешить» попавшего в такую ситуацию человека, это то, что у него есть право быть совладельцем ипотечного жилья, за которое он вносил свои личные средства.
Факторами риска могут стать:
и другие ситуации.
Банк не вмешивается в вопросы денежных взаимоотношений и долевого распределения прав на недвижимость между созаемщиками. Для него важно вернуть свои средства с процентами. Финансовому учреждению все-равно, кто из созаемщиков будет платить, и с кого требовать долги.
Особенность процедуры банкротства при наличии у должника невыплаченной ипотеки заключается в том, что квартира, находящаяся в залоге у банка, попадает в конкурсную массу и «пускается с молотка».
Причем совершенно не важно:
Общий ипотечный кредит при банкротстве невозможно разделить между созаемщиками, соответственно, нельзя разделить и объект залога – квартиру. Более того, если выручки от ее продажи не хватит для того, чтобы рассчитаться с банком, выдавшим ипотеку, последний имеет право требовать от созаемщиков полного погашения задолженности по кредиту за счет их личных средств.
После реализации недвижимости на торгах 80 % выручки перечисляется банку-залогодержателю, 15 % идет на оплату задолженности перед кредиторами первой и второй очереди, а за счет оставшихся 5 % выплачивают вознаграждение финансовому управляющему, оплачивают услуги организатора торгов и распределяют средства между кредиторами третьей очереди.
Средняя продолжительность процедуры банкротства, включающей организацию торгов недвижимостью, составляет 10 – 12 месяцев.
Риск потери залоговой недвижимости в случае наступления непредвиденных обстоятельств (например, банкротства одного из созаемщиков) заставляет заранее думать о том, как можно сохранить квартиру в семье и минимизировать финансовые потери. В качестве наиболее выгодного варианта рассматривается внесение изменений в состав созаемщиков, что позволяет вывести «проблемного» участника сделки за ее рамки.
Этого можно достичь путем:
Каждый из этих случаев требует согласия банка и внесения изменений в ипотечный договор. Судебная практика не дает заемщикам повода для надежды обойти это требование: суды, как правило, становятся на сторону финансового учреждения, не давая возможности принудительно без согласия кредитора изменить состав созаемщиков.
Поскольку при замене количества и/или состава созаемщиков существенно меняются условия ипотечного договора, включая риск невозврата кредита, всем участникам сделки придется заново предоставить полный пакет документов, как при первичном оформлении ипотеки.
Если же банк не идет навстречу и не дает согласия на изменение условий договора, можно решить вопрос другим путем – рефинансировать ипотеку за счет получения кредита в другом банке. Этими средствами оплачивают оставшуюся часть задолженности и закрывают договор, в котором участвуют «проблемные» созаемщики.
Чаще всего созаемщиками по ипотеке являются супруги, решившие улучшить жилищные условия семьи с помощью заемных средств. В случае их развода и раздела имущества, одного из супругов выводят из состава созаемщиков. Для этого:
Но и в этом случае согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования является обязательным. Если такого согласия нет – следует прибегнуть к рефинансированию ипотеки, став единоличным заемщиком по новому кредиту.
Ипотечное кредитование всегда сопряжено с рисками. Компания «Да!Банкрот» поможет вам решить проблему с долгами по ипотеке! Звоните 8 800 222 2015 или оставьте заявку на сайте. Будем рады вам помочь.
Созаёмщик может обладать правом на недвижимость, но при этом не выплачивать кредит. Так же возможна обратная ситуация, когда у созаёмщика нет права на имущество, а платить по кредиту приходится.
Если один из супругов не будет платить по ипотеке, право выкупить его долю банк предостваит вам. Если вы не готовы выкупить часть, то она будет выставлена на торги.
В случае смерти заемщика всё имущество вместе с кредитами и долгами переходят на наследников.
Согласно закону совместно нажитое имущество делится между супругами при разводе 50/50, но ипотечное имущество находится в залоге у банка и не может быть разделена в таком порядке.
