Может ли нежилое помещение быть признано единственным жильем должника

Возможность лишиться жилья – один из главных рисков, которого опасаются граждане, решившиеся прибегнуть к процедуре банкротства для выхода из сложной финансовой ситуации.

Несмотря на то, что у единственного жилья есть иммунитет при обращении взыскания на принадлежащие должнику имущественные активы, время от времени появляется информация, что суды в вопросе продажи квартиры принимают сторону кредитора, позволяя включить объект жилой недвижимости в конкурсную массу.

Разберемся с нюансами, которыми руководствуются стороны судебного процесса при решении жилищного вопроса банкрота.

Понятие единственного жилья определено статьей 446 ГПК РФ. Исходя из указанной нормы закона единственное жилье, собственником которого является гражданин, должно иметь следующие признаки:

• относиться к категории жилых помещений;
• быть годным для постоянного проживания людей;
• использоваться для постоянного проживания должника и членов его семьи.

Закон не устанавливает требований к площади и стоимости объекта.

Иммунитет может распространяться не только на отдельное жилье (дом, квартиру). Это может быть и комната в коммунальной квартире, и доля в семейной жилой недвижимости. Если квартира была приобретена совместно с другим супругом, то доля, принадлежащая должнику, также рассматривается судом с точки зрения возможности отнесения актива к категории единственного жилья или включения в конкурсную массу при банкротстве.

Если должник владеет несколькими объектами жилого назначения, то иммунитетом обладает только один из них. Причем решать, какое именно жилье оставят банкроту, будет суд.

Самый простой вариант – когда в собственности у должника есть только один жилой объект. В таком случае достаточно представить суду выписку из ЕГРН за несколько лет, чтобы можно было убедиться, что никаких других активов и сделок с жилой недвижимостью за человеком не зарегистрировано. Хорошо, чтобы место постоянной регистрации владельца совпадало с адресом зарегистрированного на его имя жилья.

Также, могут понадобиться свидетельства о том, что сам человек и члены его семьи действительно проживают в указанном жилом помещении. Указанное обстоятельство может помочь в случае, если квартира (дом) большая, и оппоненты (кредиторы), стремящиеся включить жилой объект в конкурсную массу, настаивают на значительном превышении стандартов социального найма в расчете на одного должника.

Единственная квартира, дом или комната, которая оформлена в собственность банкрота и удовлетворяет перечисленным выше критериям, находится под иммунитетом и не включается в конкурсную массу с целью реализации на торгах в процедуре банкротства.

Хуже обстоят дела с единственным жильем, которое находится в ипотеке. До тех пор, пока должник полностью не провел расчеты по ипотечному договору и не переоформил квартиру на себя, объект недвижимости является предметом залога. При инициировании процедуры банкротства в отношении должника по ипотеке банк имеет право продать указанное имущество в счет погашения невыплаченного долга. В этом случае правило иммунитета на единственное жилье не работает.

Если во время проведения процедуры банкротства выяснится, что перед инициированием или во время судебных слушаний по признанию должника несостоятельным он был уличен в фактах злоупотребления правом или недобросовестных действий, то судом может быть изъято и отправлено в конкурсную массу даже единственное жилье.

К примеру, если:

• должник скрыл наличие в собственности нескольких объектов недвижимости при подаче заявления в суд;
• не сотрудничает или препятствует действиям финансового управляющего в вопросе установления истинного имущественного положения;
• незадолго до инициирования банкротства переписал на своих родственников безвозмездно или продал за бесценок жилую недвижимость;
• провел перед банкротством сделки с родственниками или аффилированными лицами по купле-продаже или обмену с целью фиктивной замены нескольких помещений на одно побольше, которое затем представляет как единственное жилье чтобы уберечь от распродажи;
• подделывал документы

и совершал другие мошеннические действия с целью обмануть суд и кредиторов, то на основании судебного акта единственное жилье, вероятнее всего, уйдет с молотка вместе с другими активами должника.

На недобросовестных должников имущественная льгота в виде иммунитета не распространяется!

Одним из способов, защищающих права и интересы кредиторов в делах о банкротстве, является наложение судом запрета на регистрационные действия по отношению к единственному жилью. Действие обычно предпринимается в качестве превентивной меры, если у суда имеются основания предполагать, что должник или аффилированные с ним лица пытаются уйти от обязанности расчета с кредиторами.

Чаще всего запрет появляется в процессе признания сделки с жилой недвижимостью недействительной после выявления факта сомнительности действий банкротящегося лица по переоформлению прав на жилые объекты.

Судебная практика показывает, что есть еще ряд поводов, позволяющих изъять единственное жилье у должника и членов его семьи.

1. Некоторые люди используют для проживания апартаменты. Однако, такие объекты юридически относятся к категории коммерческих нежилых помещений и, соответственно, могут быть без препятствий изъяты в конкурсную массу при банкротстве их собственника. Единственный надежный выход – своевременное переоформление апартаментов в жилую недвижимость.
2. Значительное (кратное) превышение оценочной стоимости единственного жилья над средней в регионе. Были случаи, когда кредиторам удавалось получить решение суда об изъятии дорогого единственного жилья у должника с предоставлением ему взамен другого помещения в пределах стандартов социального найма за счет кредитора.

Если в процедуре банкротства у вас пытаются забрать единственное жилье, обращайтесь за защитой своих прав и интересов в федеральную юридическую компанию «Да!Банкрот»!