# Как банкротство влияет на возможную продажу квартиры: можно ли продать имущество до завершения процесса?

> До заявления — свободно, в процедуре — нет: до подачи вы распоряжаетесь квартирой как собственник; после — имущество под контролем управляющего, а сделки за 3 года проверяются. Дарение и заниженные цены вернут в массу.

*Автор: Дарья Коптяева, арбитражный управляющий — Да Банкрот*

**Продажа квартиры и банкротство — это** распоряжение недвижимостью на разных этапах: свобода до процедуры, контроль управляющего в ней и проверка сделок задним числом.

Возможность распоряжаться [квартирой](/когда-можно-потерять-жильё-из-за-кредита) до начала банкротства, во время проведения процедуры и после ее окончания зачастую позволяет эффективно решать проблемы с [долгами](/как-списать-долги).



| Факт | Что важно знать |
| --- | --- |
| До заявления | свободная продажа собственником |
| В процедуре | распоряжение через управляющего |
| Оспаривание | сделки за 3 года проверяются — ст. 61.2 |
| Риск | дарение и занижение вернут в массу |


## Как правильно продать квартиру до банкротства?

До дня, когда человек подал [заявление на банкротство](/что-делать-если-заявление-о-банкротстве-не-приняли), никто не вправе ограничивать его в праве распоряжения собственным имуществом. Если он посчитал нужным продать собственную квартиру, то это его право.

Каждая предбанкротная сделка должника с недвижимым имуществом, совершенная менее чем за 3 года до начала процедуры банкротства, проходит проверку [финансового управляющего](/финансовый-управляющий-при-банкротстве-физического-лица-права-обязанности-ответственность-и-вознаграждение) на предмет экономической целесообразности. Это делается для того, чтобы убедиться, что должник не совершил под видом продажи квартиры противоправного действия, наносящего ущерб интересам кредиторов.

Главным признаком сомнительной сделки является несоответствие реальной стоимости проданного жилья стоимостной оценке полученных взамен материальных или финансовых активов. **То есть, продавец может получить подозрение в недобросовестности по отношению к кредиторам в случае:**

- явного занижения продажной цены по сравнению с рыночной оценкой;
- наличия в договоре купли-продажи условий, допускающих снижение цены или возможность прекращения обязательств покупателя по оплате недвижимости;
- обмена квартиры на неравноценные по стоимости активы.

**Если вы незадолго до банкротства решили продать квартиру, то позаботьтесь о том, чтобы:**

- [сделка](/оспаривание-сделок-должника-при-банкротстве-физических-лиц) была экономически целесообразной, а цена — рыночной;
- в результате продажи получены равноценные финансовые или иные ликвидные активы;
- состояние платежеспособности в результате купли-продажи не ухудшилось.

Если хотя бы один из пунктов не будет выполнен, то после начала банкротства [сомнительную сделку](/недействительные-сделки-в-банкротстве) могут признать недействительной, квартиру изымут у покупателя и включат в конкурсную массу. По итогам банкротства суд вправе отказать должнику в освобождении от долговых обязательств. А деньги покупателю, у которого забрали купленную квартиру, вам придется возмещать ему самостоятельно после завершения процедуры банкротства. Вероятнее всего — через суд.

## Какие сделки запрещены при банкротстве?

К сомнительным сделкам должника могут также причислить:

- договоры дарения;
- сделки с предпочтением;
- купля-продажа [имущества](/как-сохранить-имущество-при-банкротстве) по заниженной цене;
- брачный договор;
- иные сделки с подозрением на попытку сокрытия имущества от кредиторов и суда.

Консультация у юриста и предбанкротная экспертиза сделок с недвижимостью в [федеральной юридической компании «ДаБанкрот»](/) позволит свести до минимума риски продажи имущества при банкротстве.

## Можно ли продать жилье во время банкротства?

В общем случае после введения процедуры реализации имущества право распоряжаться имущественными активами переходит от должника к [финансовому управляющему](/где-искать-финансового-управляющего). По стандартной процедуре квартира (если она не является единственным жильем) включается в конкурсную массу, выставляется на [торги](/как-проходят-торги-по-банкротству-физических-лиц) и продается в счет долгов.

**В редких случаях суд все же разрешает должникам [самостоятельную продажу квартиры](/продать-квартиру-с-долгами). Для этого требуются веские основания и соблюдение ряда условий:**

- Предоставление должником убедительных оснований о возможности более выгодной продажи, чем на торгах. Например, наличие покупателя, предлагающего высокую цену, уникальные обстоятельства, влияющие на стоимость жилья и другие. В качестве доказательства суду и кредиторам может быть предъявлен предварительный договор купли-продажи с указанием цены, превышающей стоимость, установленную после оценки финансовым управляющим.
- Самостоятельное приобретение более дешевого [единственного жилья](/при-банкротстве-могут-ли-забрать-единственное-жильё) за счет продажи дорогой квартиры. Разница в стоимости квартир включается в конкурсную массу. Новое жилье должно соответствовать минимальным санитарным нормам.
- Наличие согласия всех кредиторов на самостоятельную продажу квартиры должником.
- Удовлетворение судом ходатайства должника о самостоятельной продаже квартиры.

Не знаете, как правильно составить ходатайство в суд и убедительно обосновать необходимость самостоятельной продажи квартиры? Консультация по имущественным вопросам в процедуре банкротства и помощь профессионального юриста [федеральной юридической компании «ДаБанкрот»](/) обеспечат сбор и подготовку нужных документов, контроль их прохождения в суде. Мы поможем убедить суд, что самостоятельная продажа соответствует интересам всех кредиторов, так как позволит выручить больше средств для погашения долгов.

## Ограничения на продажу имущества во время банкротства

[Финансовый управляющий](/затягивание-процедуры-банкротства-кто-виноват) имеет большие полномочия по распоряжению имуществом должника. Однако, закон защищает не только интересы кредиторов, но и самого банкрота от того, чтобы он не остался без самого необходимого. Для этого часть имущества, необходимого для поддержания основных жизненных потребностей должников и их семей, защитили исполнительским иммунитетом. В результате закон запрещает включать в конкурсную массу с целью продажи такие важные активы как:

- [единственное жилье](/при-банкротстве-могут-ли-забрать-единственное-жильё) (дом, квартира, комната, иное жилое помещение);
- мебель, бытовая и электронная техника;
- личные вещи;
- подсобное хозяйство (движимое и недвижимое имущество, скот, птица, пчелы), не предназначенное для получения дохода от продажи;
- автомобиль (в некоторых случаях, если удается обосновать его жизненную необходимость для семьи)

и некоторые другие активы.

Обращайтесь в компанию «ДаБанкрот»! Мы поможем защитить ваше имущество от распродажи в процедуре банкротства.

## Когда можно продавать имущество после банкротства?

С момента [завершения процедуры банкротства](/завершение-процедуры-банкротства-гражданина) все ограничения по распоряжению оставшимся у банкрота имуществом снимаются. С этого момента человек вправе заключать любые сделки с движимыми и недвижимыми активами, сохранившимися в его собственности после процедуры реализации имущества.