# Квартира под залогом кредита: могут ли ее забрать?

> Могут: залоговый кредитор приоритетен, залоговая квартира реализуется в счёт долга даже будучи единственным жильём. Иммунитет жилья на залог не распространяется — спасение в платежах, реструктуризации или продаже самому до торгов.

*Автор: Дарья Коптяева, арбитражный управляющий — Да Банкрот*

**Изъятие залоговой квартиры — это** реализация заложенной недвижимости в счёт долга: привилегия залогового кредитора снимает с квартиры иммунитет единственного жилья.

Жилье относится к категории базовых человеческих потребностей. Каждый взрослый старается обеспечить себя и свою семью собственной крышей над головой. Доступное ипотечное и потребительское кредитование, в том числе льготное, позволило многим семьям вселиться в комфортное современное жилье задолго до того, как оно было полностью оплачено заемщиком.

Но здесь нельзя сбрасывать со счетов важный юридический аспект: до тех пор, пока кредит не выплачен полностью, на покупаемое жилье накладывают обременение в виде залога.

Жизнь не стоит на месте, и заемщика могут подстерегать разные неприятности, осложнения и неожиданности, способные нарушить финансовую устойчивость семейного бюджета до того, как кредит будет выплачен, привести человека к банкротству. И здесь возникает вопрос: не заберут ли квартиру? Не окажется ли должник и члены его семьи на улице?

Присоединяйтесь к чату поддержки на нашем сайте, узнайте подробнее о проблемах и способах их решения у тех, кто благополучно прошел процедуру банкротства и навсегда освободился от долгов.



| Факт | Что важно знать |
| --- | --- |
| Залог | кредитор реализует квартиру — ст. 334 ГК |
| Единственное жильё | иммунитет на залог не действует |
| Как спасти | платежи, реструктуризация, продажа до торгов |
| При банкротстве | залоговое имущество продаётся отдельно |


## Что означает понятие «жилье в залоге»?

Суть ипотечного кредитования заключается в том, что банк выдает заемщику крупную сумму денег для финансирования приобретения жилплощади. Срок кредитования, как правило, исчисляется годами и зачастую превышает 10 лет. На покупку жилья можно также использовать [потребительский кредит](/начались-просрочки-по-кредиту-–-что-делать-советы-списание-долгов): суть от этого не меняется. За пользование деньгами банк начисляет проценты по невысокой ставке, которые являются его доходом.

В качестве обеспечительной меры на случай прекращения заемщиком выплат до завершения полного расчета по кредитному договору, приобретаемое жилье оформляется в залог в качестве гарантии. Таким образом банк обеспечивает себе возможность возврата денег.

Оформление залога недвижимости производится через Росреестр. Пока залог не снимут, заемщик может владеть и пользоваться квартирой на законных основаниях, но ограничивается в праве распоряжаться ею. То есть, человек не сможет ни продать ее, ни подарить, ни сдать в аренду без письменного согласия банка. При любой попытке оформить сделку в базе сразу «высветится» факт наличия обременения в виде залога.

В случае прекращения выплат по кредиту банк имеет право обратить взыскание на залоговый объект, обратившись с иском в суд. Выиграв судебный процесс, кредитная организация осуществляет [взыскание через службу судебных приставов](/служба-взыскания-долгов-как-работает), которая продает квартиру на аукционе и выплачивает банку долг из вырученных средств. Остаток денег возвращается должнику после вычета исполнительного сбора (7 % от суммы реализации).

Как только у квартиры появляется новый хозяин, должник обязан освободить жилплощадь: у него нет больше права оставаться в ней.

## Банкротство должника с ипотекой

В [процедуре банкротства физического лица](/этапы-банкротства-что-происходит-на-каждом-этапе-процедуры) банк, требования которого обеспечены залогом, находится в несколько привилегированном положении по сравнению с другими кредиторами.

**Как правило, кредитная организация предъявляет требования к должнику после публикации сведений о банкротстве, после чего:**

- [финансовый управляющий](/финансовый-управляющий-при-банкротстве-физического-лица-права-обязанности-ответственность-и-вознаграждение) обязан продать предмет залога на торгах;
- до 80 % вырученных средств (в пределах суммы неисполненных заемщиком-банкротом обязательств) перечисляет банку в счет погашения задолженности (остальные 20 % идут на обеспечение других расходов на банкротство).

В результате должник лишается ипотечной квартиры.

**Возможна ли защита ипотеки при банкротстве? Вполне!**

Консультация юриста по ипотеке при банкротстве из [федеральной юридической компании «ДаБанкрот»](/) прояснит ситуацию и избавит от опасений лишиться жилья после получения статуса банкрота. Мы дадим вам секретные рекомендации, основанные на новейшей судебной практике, найдем способ сохранить ипотечное имущество при банкротстве!

## Как не лишиться залогового жилья в процедуре банкротства?

Недавно принятые правки в закон «О несостоятельности (банкротстве)» дают основания для снижения остроты проблемы изъятия ипотечного жилья у лиц, признанных банкротами. **Но распространяются они не на всех должников, а только на тех, кто соответствует определенным критериям:**

- жилплощадь, приобретенная в ипотеку, относится к категории [единственного жилья](/при-банкротстве-могут-ли-забрать-единственное-жильё) для должника;
- заемщик вплоть до начала [процедуры банкротства](/оформить-банкротство-конфиденциально) исправно вносил платежи и не допустил накопления просрочек по ипотеке.

Если оба условия в вашем случае совпали, то при грамотном юридическом сопровождении есть реальный шанс вывести взаимоотношения заемщик-банк за рамки процедуры банкротства и не допустить включения ипотечного жилья, находящегося в залоге по данному кредиту, в конкурсную массу.

Для этого потребуется заключить с банком отдельное мировое соглашение. В нем нужно предусмотреть новый график внесения выплат по ипотечному кредиту. А поскольку в период банкротства заемщика он не может вносить средства от своего имени (в это время всеми денежными ресурсами должника распоряжается финансовый управляющий), в [мировое соглашение](/мировое-соглашение-при-банкротстве-физического-лица) вводится третье лицо, которое будет производить выплаты согласно новому графику.

Другие конкурсные кредиторы не могут помешать заключению такого мирового соглашения.

Жилье не попадает в [конкурсную массу](/конкурсная-масса-при-банкротстве-что-это-такое), и должник может пользоваться ним и дальше. Банк также оказывается в выгоде, поскольку получает возможность вернуть все 100 % причитающихся средств вместе с процентами вместо 80 %, полагающихся при банкротстве.

Есть важный нюанс: такая схема сработает только в том случае, если банк не станет заявлять свои требования в рамках процедуры банкротства должника. А для этого до начала процедуры нужно согласовать с ним свои действия.

[Федеральная юридическая компания «ДаБанкрот»](/) знает множество способов, как защитить ипотеку при банкротстве. Предлагаем заказать сопровождение банкротства с ипотекой, и мы найдем оптимальное решение, позволяющее сохранить ипотечную квартиру и списать долги на законных основаниях.