Что делать, если подарили квартиру с долгами по ЖКХ
Нередко возникает ситуация, когда человек получает в дар квартиру, обремененную задолженностью по коммунальным платежам. Возникает закономерный вопрос: можно ли вообще оформить договор дарения на жилое помещение с непогашенными долгами за ЖКУ, и не приведет ли это в дальнейшем к потере подаренной недвижимости новым владельцем из-за накопившихся обязательств?
Возможность переоформления квартиры с долгами по ЖКХ путем заключения договора дарения
В соответствии с действующим российским гражданским законодательством факт безвозмездной передачи права собственности на жилую недвижимость от одного лица другому оформляется специальным договором дарения. Указанный правоустанавливающий документ обязательно должен быть удостоверен нотариально.
Наличие у дарителя непогашенной задолженности по оплате коммунальных услуг никак не препятствует заключению договора дарения на принадлежащее ему жилое помещение. Данное обстоятельство отсутствует в установленном законом перечне оснований для отказа компетентных государственных органов в официальной регистрации прав на недвижимое имущество.
Сделка по дарению квартиры по своей правовой природе является абсолютно безвозмездной. Это означает, что в текст составляемого договора не могут быть включены какие-либо встречные обязательства со стороны одариваемого лица по отношению к дарителю. Наличие в договоре дарения хотя бы одного встречного условия, ущемляющего права одаряемого, дает законные основания считать заключенную сделку ничтожной. Она просто не пройдет обязательную процедуру государственной регистрации права собственности на недвижимость и будет гарантированно приостановлена регистратором в полном соответствии со статьей 26 Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Говоря более простым языком, если дословно включить в текст договора дарения фразу об обязанности нового собственника полностью оплатить числящуюся за квартирой задолженность по коммунальным платежам, то он однозначно не будет зарегистрирован в Росреестре и, соответственно, право собственности на указанный объект недвижимости не перейдет к одариваемому лицу.
Хотите легко и просто избавиться от всех долгов?
Кто и в какой момент обязан оплатить долги по коммунальным услугам в подаренной квартире
Лицам, являющимся непосредственными сторонами договора дарения квартиры, настоятельно рекомендуется заранее обсудить и урегулировать между собой вопрос оплаты накопившихся долгов по ЖКУ. По общему правилу (то есть при условии отсутствия какого-либо дополнительного письменного соглашения между сторонами сделки) всю имеющуюся на дату заключения и регистрации договора дарения задолженность по коммунальным платежам обязаны погасить:
- даритель (прежний собственник квартиры) – применительно ко всем видам коммунальных услуг, фактически потребленных до указанной даты, за исключением неоплаченных обязательных взносов на капитальный ремонт;
- новый собственник жилого помещения (одариваемое лицо) – в части оплаты накопившихся долгов по взносам на капитальный ремонт многоквартирного дома.
С момента официальной регистрации в ЕГРН имущественных прав одариваемого лица на подаренную ему квартиру обязанность по своевременной и полной оплате абсолютно всех коммунальных платежей в установленном размере полностью ложится на плечи уже нового собственника жилья.
Возможность переоформления долгов по ЖКУ на одариваемое лицо в полном объеме
Если тщательно проанализировать соответствующие положения гражданского законодательства, то можно увидеть, что никакого прямого запрета на добровольную оплату одариваемым лицом коммунальных долгов дарителя в принципе не существует. Просто юридически грамотно оформлять подобную сделку необходимо не путем прямого включения пункта о безусловном погашении задолженности непосредственно в текст договора дарения, а отдельным письменным соглашением между сторонами.
Однако здесь имеется одна существенная правовая загвоздка: на официальный перевод долга по оплате коммунальных услуг на нового собственника квартиры предварительно необходимо получить прямое письменное согласие самого кредитора, в качестве которого обычно выступает управляющая компания многоквартирного дома. При отсутствии подобного согласия подписанное сторонами соглашение о переводе долга будет признано ничтожным в силу закона.
Нужно прямо сказать, что в реальной жизни поставщики коммунальных ресурсов зачастую «выкручивают руки» обеим сторонам сделки по безвозмездной передаче в собственность жилого помещения, обремененного коммунальными долгами. Пользуясь удобным моментом обращения к ним прежнего и будущего владельцев квартиры, они настоятельно требуют немедленно погасить образовавшуюся задолженность в полном объеме, не желая ждать момента полноценного вступления одариваемого лица в имущественные права и последующего постепенного погашения обязательств уже новым собственником. К сожалению, эффективных правовых способов обязать управляющие компании дать официальное согласие на перевод долга на одаряемого в настоящее время просто не существует.
Если мирно договориться с руководством управляющей компании по данному вопросу все же не удается, то дарителю настоятельно рекомендуется изыскать финансовую возможность сначала полностью погасить всю числящуюся за квартирой задолженность по коммунальным платежам, и только после этого подписывать договор дарения и направлять его на регистрацию. Только так можно гарантированно избежать возможных проблем с новым собственником жилья в будущем.
Не нашли исчерпывающий ответ на интересующий вас вопрос в данной статье? Анонимный чат-бот федеральной юридической компании «ДаБанкрот» круглосуточно находится на связи и всегда готов предоставить бесплатную квалифицированную консультацию по любому аспекту дарения недвижимости, а также подарить ценные подарки каждому обратившемуся.
Возможность принудительного изъятия подаренной квартиры за долги по коммуналке
Образовавшаяся у физического лица задолженность по оплате фактически потребленных коммунальных услуг по своей правовой природе ничем не отличается от обычных кредитных, налоговых или коммерческих обязательств. Если регулярно не оплачивать выставленные счета за ЖКУ, допустить длительную просрочку платежей на 3 и более месяца, накопить довольно внушительную суму долгов и при этом не предпринимать абсолютно никаких активных мер по их скорейшему погашению, то вполне можно дождаться вынесения судебного решения о принудительном взыскании накопившийся задолженности по судебному иску управляющей компании, ресурсоснабжающей или иной специализированной обслуживающей организации.
В случае, когда суммарный размер коммунальных долгов достигает действительно крупных размеров (как правило, более 500 000 руб.), один из кредиторов также вправе официально инициировать в отношении злостного неплательщика процедуру банкротства физического лица. При этом помимо значительных неисполненных обязательств по оплате услуг ЖКХ должник может одновременно иметь и иные непогашенные долги: по банковским кредитам, договорам займа, налоговым платежам, арендной плате, коммерческим контрактам и т.п. В рамках инициированной процедуры банкротства гражданина финансовый управляющий составляет полный реестр всех заявленных требований конкурсных кредиторов, и в результате общая сумма подтвержденных обязательств должника вполне может оказаться сопоставимой с рыночной стоимостью полученной им в дар квартиры.
Если дело в итоге доходит до формирования конкурсной массы в рамках процедуры реализации имущества гражданина-банкрота, то главный вопрос заключается в том, кого именно арбитражный суд признает финансово несостоятельным должником: самого дарителя или все же одариваемое лицо. Именно в данном ключе следует рассматривать существующие правовые риски принудительного изъятия подаренной квартиры, обремененной значительными долгами по коммуналке.
- Должником признан даритель квартиры. Существует определенный риск оспаривания финансовым управляющим ранее заключенного договора дарения с дальнейшим признанием данной сделки недействительной (ничтожной). Правда, для этого в судебном порядке должно быть доказано наличие явного умысла в действиях дарителя-должника, направленных на намеренное сокрытие ценного имущества от законных притязаний кредиторов путем его безвозмездной передачи третьему лицу. В случае удовлетворения судом соответствующего иска финансовый управляющий предпримет все необходимые меры по истребованию ранее подаренной квартиры у нового собственника с целью последующего включения ее в состав конкурсной массы для дальнейшей реализации на торгах.
- Должником признано одариваемое лицо. Если человек, получивший в дар квартиру, сам имеет значительные непогашенные долги (по кредитам, коммунальным платежам, налогам и иным обязательствам), то принадлежащее ему жилое помещение вместе с другими ценными имущественными активами вполне может быть включено в состав конкурсной массы и впоследствии реализовано с торгов для расчетов с кредиторами.
Однако если подаренная квартира является для одариваемого лица единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением, то вопрос ее принудительного изъятия за долги по общему правилу решается в пользу гражданина-должника. Дело в том, что действующее законодательство о банкротстве прямо запрещает оставлять физическое лицо без крыши над головой, забирая за долги единственную квартиру, позволяющую удовлетворить его минимальные жилищные потребности.
Впрочем, и здесь могут иметься свои существенные правовые нюансы. Так, например, если незадолго до возбуждения дела о собственном банкротстве новый собственник квартиры успел оформить ее в качестве предмета залога по кредитному договору, то указанное жилое помещение гарантированно заберут в счет погашения соответствующего долгового обязательства, даже если оно является для гражданина-должника единственным.
Если у вас имеются обоснованные сомнения в реальной возможности сохранения за собой права собственности на подаренную квартиру либо присутствуют иные серьезные риски принудительного изъятия данного жилья в рамках вашего банкротства, настоятельно рекомендуем вам своевременно обратиться за квалифицированной правовой помощью в федеральную юридическую компанию «Да!Банкрот». Наши опытные специалисты помогут вам успешно пройти процедуру банкротства физического лица с минимально возможными имущественными и финансовыми потерями, а также обеспечат гарантированное списание всех ваших долгов на максимально выгодных условиях.
Рассчитайте стоимость
своего банкротства здесь и сейчас
Ответы на частые вопросы
-
Какие меры предусмотрены законодательством для взыскания долгов по ЖКХ?
Законодательство предусматривает различные меры для взыскания долгов по ЖКХ, такие как отключение коммунальных услуг, начисление пени и штрафов, обращение в суд и принудительное взыскание задолженности.
Посмотреть ответ
-
Могут ли долги по ЖКХ быть переданы коллекторским агентствам?
Да, долги по ЖКХ могут быть переданы коллекторским агентствам для взыскания. Коллекторские агентства имеют право предъявлять требования по взысканию задолженности и принимать меры для возврата долга.
Посмотреть ответ
-
Когда сгорает налоговая задолженность?
Федеральная налоговая служба может обратиться в суд с иском о взыскании задолженности в течение 6 месяцев, если сумма долга более 3 000 рублей.
Посмотреть ответ
-
Что делать, если у меня нет возможности погасить долги по ЖКХ?
Если у вас нет возможности погасить долги по ЖКХ, рекомендуется обратиться к поставщику услуг и договориться о рассрочке или выплате в рассрочку. Также можно обратиться в социальные службы или организации, которые помогают гражданам с финансовыми трудностями.
Посмотреть ответ
Оценка статьи
Рекомендуем к прочтению:
