Доля просрочки по ипотеке растёт в 2026: как банки работают с проблемными кредитами

 

Первый пропущенный платёж по ипотеке кажется мелочью: задержали зарплату, закрылся сменный график, ушли деньги на лечение. Через несколько дней приходит смс о пенях, через месяц звонит сотрудник банка и говорит про «просрочку». А в голове один вопрос: заберут квартиру или нет.

 

Цифры 2026 года подтверждают: просрочка по ипотеке растёт быстрее, чем в любой другой год за последнее десятилетие. Ниже разберём, что именно показывают графики, как банк будет действовать на каждом этапе и какие законные инструменты есть в вашем арсенале.

 

По данным Банка России, на 1 января 2026 года просроченная задолженность по жилищным кредитам составляла около 205 млрд ₽, а за первый квартал выросла ещё на 16,5 млрд. Доля просрочки в ипотечном портфеле на 1 апреля — около 1%.

 

Один процент звучит спокойно, но динамика важнее уровня. По оценке коллекторского агентства «Долговой консультант», за первое полугодие 2026 года портфель тяжёлой просрочки (неплатежи свыше 90 дней) по кредитам на готовое жильё вырос на 21%, до 230 млрд ₽, по новостройкам — на 15%, до 21,5 млрд ₽. Прогноз на конец года — около 280 млрд ₽.

 

Растёт и число реализованных квартир: за январь–июнь 2026 года в России продали почти 1,2 тысячи объектов ипотечных должников — на 7,5% больше, чем годом ранее. Ежедневно с торгов уходит чуть больше шести квартир и домов, больше всего сделок — в Московской области, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.

 

Дело не в том, что заёмщики стали хуже платить. Работает отложенный эффект ипотечного бума 2023–2024 годов, когда кредиты массово брали по льготным программам с минимальным первоначальным взносом, рассчитывая позже рефинансироваться под низкую ставку. Этого не произошло. Сверху наложились высокая ключевая ставка, платежи по потребительским кредитам, взятым «в довесок» к ипотеке, и снижение реальных доходов. Ипотеку платят до последнего, поэтому она рвётся позже других кредитов — и именно поэтому её просрочка растёт сейчас.

 

Банку невыгодно забирать квартиру: торги — это резервы, судебные издержки, годы ожидания и продажа с дисконтом. Поэтому кредитор идёт по лестнице, и на каждой ступени у вас есть окно для манёвра.

 

1–30 дней. Автоматические напоминания, смс, звонки, начисление пеней. На этом этапе банк ещё не считает вас проблемным заёмщиком, и договориться проще всего.

 

30–90 дней. Кредит переходит в отдел по работе с просроченной задолженностью, вам предлагают реструктуризацию или каникулы. Информация уже ушла в бюро кредитных историй.

 

После 90 дней. Долг признаётся проблемным, банк формирует повышенные резервы и готовится к взысканию: приходит требование погасить досрочно всю сумму кредита, а не только просроченные платежи.

 

Суд и торги. Единственное ипотечное жильё по общему правилу нельзя забрать во внесудебном порядке (пункт 5 статьи 55 ФЗ-102 «Об ипотеке»), поэтому банк идёт в суд. Дальше — исполнительное производство, приставы ФССП и публичные торги. От первой просрочки до продажи квартиры обычно проходит от полутора до трёх лет.

 

Здесь стоит подчеркнуть: статья 54.1 ФЗ-102 запрещает обращать взыскание, если долг меньше 5% от оценки квартиры и просрочка короче трёх месяцев. Но там же есть оговорка: при нарушении сроков платежей больше трёх раз за 12 месяцев взыскание допускается даже при мелких просрочках.

 

Если неприятности временные — потеряли работу, серьёзно заболели или доход упал на треть, — а квартиру терять не хотите, у вас есть право взять паузу. Это не прощение долга, а официальная отсрочка платежей по закону, чтобы вы могли выдохнуть и встать на ноги, не доводя дело до суда.

 

Каникулы закреплены в статье 6.1-1 ФЗ-353 «О потребительском кредите (займе)». Условия: сумма кредита при выдаче не превышала 15 млн ₽, жильё для вас единственное, каникулы по этому кредиту раньше не брали. Основания — потеря работы, инвалидность I или II группы, болезнь дольше двух месяцев подряд, падение дохода больше чем на 30% при платежах свыше половины дохода.

 

Срок — до шести месяцев. Банк обязан ответить за пять рабочих дней; если за десять рабочих дней ответа нет, каникулы считаются предоставленными. Пока они действуют, кредитор не вправе обращать взыскание на квартиру и требовать досрочного погашения. Наличие просрочки не мешает подать заявление, а начисленные пени на время каникул замораживаются.

 

С 1 сентября 2026 года действует Федеральный закон от 04.07.2026 № 229-ФЗ: при рождении или усыновлении второго и каждого следующего ребёнка семья может приостановить платежи на срок до 18 месяцев, и снижение дохода подтверждать не нужно. Заявление подаётся в течение 180 дней после рождения ребёнка, банк отвечает за пять рабочих дней. Правило распространяется и на договоры, заключённые до 1 сентября.

 

Впрочем, каникулы — не единственный способ договориться. Если ситуация чуть сложнее или пауза уже не поможет, есть другие варианты: изменить условия кредита с банком или даже продать квартиру самостоятельно, не отдавая её банку на торги с дисконтом.

 

Реструктуризация — соглашение с банком: увеличение срока, отсрочка по основному долгу, временный переход только на проценты. По данным Банка России, четыре реструктуризации из пяти идут по собственным программам банков, а не по закону о каникулах. У кредитора почти всегда есть внутренний инструмент, о котором вам не расскажут, пока вы не спросите. Важно: запись о реструктуризации попадает в кредитную историю — она читается лучше череды просрочек, но хуже чистого графика.

 

Ещё один механизм работает с сентября 2024 года. Статья 37.1 ФЗ-102 (введена Федеральным законом от 12.06.2024 № 140-ФЗ) даёт право продать заложенную квартиру самостоятельно — до того, как банк обратит взыскание. Вы подаёте заявление, кредитор в течение десяти рабочих дней направляет уведомление о согласии, и у вас есть четыре месяца на продажу по рыночной цене. Разница с торгами существенная: там жильё уходит с дисконтом, а при самостоятельной продаже остаток после погашения долга достаётся вам.

 

Бывает, что ипотека — не единственная проблема: к ней добавились потребительские кредиты, карты, микрозаймы, и суммарный платёж перестал сходиться с доходом ни при каких условиях. Каникулы и реструктуризация здесь только откладывают развязку.

 

С 8 сентября 2024 года в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)» действует статья 213.10-1: в деле о банкротстве вы можете заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение по единственному жилью. Согласие остальных кредиторов и финансового управляющего для этого не требуется — квартира остаётся у вас, а прочие долги списываются.

 

С 3 апреля 2026 года работает и статья 213.27-1 ФЗ-127 (введена Федеральным законом от 23.03.2026 № 62-ФЗ). Если единственное ипотечное жильё всё же продают с торгов, выручка распределяется по новым правилам: 80% идёт банку-залогодержателю, а 10% — но не больше суммы первоначального взноса и внесённых вами платежей — возвращается вам. Раньше должник в такой ситуации не получал ничего.

 

Практика при этом ужесточается: по данным Федресурса, за первое полугодие 2026 года число отказов судов в освобождении граждан от долгов выросло в 2,9 раза, а их доля поднялась с 1,1% до 2,4%. Суды внимательнее смотрят на добросовестность заёмщика, поэтому заходить в процедуру самостоятельно без подготовки рискованно.

 

Если ипотечный платёж уже стал проблемой, не стоит ждать, пока просрочка превратится в судебное взыскание. На раннем этапе у вас есть несколько вариантов, и задача — понять, какой из них подходит именно вашей ситуации.

 

Для начала стоит оценить: сколько вы уже должны банку, какую сумму реально можете платить каждый месяц и есть ли другие кредиты или обязательства. От этого зависит, имеет ли смысл просить ипотечные каникулы, договариваться о реструктуризации, продавать квартиру самостоятельно или рассматривать банкротство.

 

Особенно важно не откладывать решение, если вместе с ипотекой уже накопились другие долги. В такой ситуации проблема может быть не в одном кредите, а в общей долговой нагрузке.

 

Если самостоятельно оценить варианты сложно, можно обратиться за разбором ситуации к юристу. В ДаБанкрот мы анализируем доходы, долги, ипотеку, имущество и документы, после чего объясняем, какие законные варианты есть и какие последствия у каждого из них. Если банкротство не подходит, об этом скажем прямо.

 

Консультация бесплатна и ни к чему не обязывает — это возможность разобраться в ситуации до того, как она дойдёт до суда.