Что будет с ипотекой, если дом разрушен

Ипотека при разрушении заложенного дома — это сохранение кредитного обязательства при утрате предмета залога: долг не погашается автоматически, а механизм покрытия — страховая выплата или личные средства заёмщика.

Всегда существует определенный риск разрушения или повреждения недвижимости до того, как заемщик полностью выплатит банку всю сумму задолженности по ипотечному договору. Соответственно, возникает вопрос о последствиях, наступающих для сторон ипотеки в случае утраты или разрушения залогового объекта.

Нормы закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регулируют правоотношения, возникающие между кредиторами (банками) и физическими лицами, оформившими кредитные договоры на условиях залога приобретаемой за заемные деньги недвижимости.

Статья 36 закона гласит, что если в договоре нет четких указаний на то, кто несет риск случайного разрушения либо повреждения заложенного объекта, то по умолчанию он ложится на залогодателя, то есть на заемщика по ипотеке.

Более того, банку (залогодержателю) дано право требовать от него досрочного исполнения финансовых обязательств, в обеспечении которых используется залоговое имущество, если последнее утрачено или повреждено настолько, что ухудшает залоговое обеспечение ипотечных обязательств. Если при подписании ипотечного договора заемщик подстраховал себя заключением договора страхования предмета залога, то исполнение обязательств может быть произведено за счет страхового возмещения.

Указанная норма закона о досрочном возмещении не применяется в случае, если между сторонами имеется письменная договоренность о возможности восстановления или замены уничтоженного имущества, но только при условии исполнения данного обязательства залогодержателем.

Перечисленные нормы касаются всех правоотношений по ипотеке, возникших до 20.10.2022.

Бывают случаи, когда вследствие ошибок при проектировании, нарушения строительных норм подрядчиками, возводившими дом, намеренного или случайного вмешательства человека, чрезвычайных происшествий техногенного либо природного характера жилье может получить серьезные повреждения или вообще рухнуть.

Несмотря на отсутствие вины жильца, не успевшего полностью выплатить ипотеку до момента разрушения залогового объекта, вне зависимости от того, числилось ли здание как аварийное, или нет, у заемщика все равно остаются обязательства перед банком. Их необходимо оплачивать несмотря на наступление непредвиденных обстоятельств. Банк в этом случае может даже настаивать на досрочном возврате задолженности.

Жилье может быть утеряно и подвергнуться разрушению не только вследствие причин, связанных с особенностями конструкции и/или нарушением строительных норм при его возведении. Целая группа вопросов по утере жилья касается случаев принудительного изъятия залоговых объектов недвижимости государством с предоставлением другого жилья или соответствующего возмещения при:

• расселении жильцов из ветхого жилья;
• изъятии жилых объектов для государственных и муниципальных нужд;
• национализации;
• реквизиции. 

Когда залогодатель взамен утраченного жилья получает другое имущество либо возмещение, обязательства по ипотеке должны перейти на новый объект. Что касается возмещения – банк может использовать свое право на преимущественное удовлетворение собственных требований за счет указанной суммы.

И только в случае, если кредитор не имеет возможности в полной мере получить свои деньги за счет нового предмета залога, он может досрочно потребовать возврата ипотеки с заемщика.

Такие нормы заложены в статье 41 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Не самая радужная перспектива у заемщика по ипотечному договору в случае потери жилья. Во многих случаях он остается один на один с проблемой возврата кредита и поиска средств для этих целей. Тем не менее, в некоторых случаях у человека есть возможность вполне законно прекратить выплаты по ипотеке.

Предусмотрительные граждане при оформлении ипотеки заключают параллельно договор страхования предмета залога от гибели или утраты. Поскольку ипотечный договор рассчитан на длительный период, а договорные отношения со страховщиками длятся обычно 1 год, заемщику рекомендуется постоянно пролонгировать действие страховки до полного погашения обязательств перед банком.

Что это дает? Если ипотечный жилой объект подвергнется разрушению и будет безвозвратно утерян (не по вине заемщика), то такое событие можно отнести к наступлению страхового случая. Это значит, что остаток долга по ипотеке, а также возникшую неустойку и, при наличии, судебные издержки будут возмещены страховой компанией. Заемщик не потратит ни копейки собственных средств, чтобы закрыть раз и навсегда вопрос с ипотекой.

Если потерявший залоговое жилье заемщик не подстраховал себя и не заключил договор страхования, то у него все равно остается реальный шанс уйти от уплаты обязательств по ипотеке с применением процедуры банкротства.

Если:

• ваше жилье, числившееся в ипотечном залоге у банка, было разрушено в результате непредвиденных обстоятельств;
• вам не было предоставлено другое имущество, на которое залогодержатель мог бы перевести обязательства по ипотеке;
• не предоставлено возмещение, на которые залогодержатель мог бы обратить право на преимущественное требование;
• не был заключен договор страхования предмета залога, либо ваша ситуация не подпадает под страховой случай,

то процедура банкротства со списанием долгов – лучший способ не платить ипотеку за разрушенное жилье.

В зависимости от суммы задолженности пострадавший от утери имущества заемщик может инициировать процедуру банкротства:

• через МФЦ (если долг менее 500 тысяч рублей);
• через арбитражный суд.

Федеральная юридическая компания «Да!Банкрот» поможет вам в сложной ситуации избавиться от ипотеки после потери жилья, будет сопровождать процедуру банкротства до полного списания задолженности перед банком.